Alwin: Kai, erzähl uns wie es zum Bett in Bern – der bedinBERN GmbH gekommen ist!
Kai: Ich bin aus meiner Studenten-WG in dieses Geschäft reingerutscht. Wir funktionierten unsere Studenten-WG zur Gästezimmervermietung um. 2017 begann ich in Bern mit einem kleinen Darlehen meiner Eltern AirBnB Angebote aufzubauen.
Da vermieteten wir auch mal eine Wohnung mit nur einer Matratze, einem Tisch und Stühlen. Das wurde natürlich auch so kommuniziert auf der AirBnB Plattform, damit die Mieter genau wussten worauf sie sich einlassen. Jetzt, 5 Jahre später, habe ich 21 individuelle Wohnungen für jedes Budget und jeden Geschmack im Angebot.
"Jetzt, 5 Jahre später, habe ich 21 individuelle Wohnungen für jedes Budget und jeden Geschmack im Angebot."
Alwin: wie grenzt Ihr euch von anderen Anbietern ab – z.B. Hotels?
Kai: Wir bieten keine Standard-Unterkünfte an. Im Gegensatz zum Hotel, bei dem alle Zimmer mehr oder weniger gleich aussehen, ist bei uns alles individuell gestaltet. Das Zimmer oder die Wohnung, die man sich mietet, fühlt sich eher an wie ein Zuhause als wie im Hotel.
AirBnB bietet Quereinsteigern wie mir neue Möglichkeiten. Es wäre wohl kaum möglich gewesen, nach dem Studium ein neues Hotel in der Berner Altstadt zu eröffnen. Die Flexibilität, die Individualität und unsere Kundennähe unterscheiden unser Geschäft von der klassischen Hotellerie.
Sonniges Privatzimmer in Apartment an zentraler Lage
Alwin: Wie funktioniert bedinBERN. Machst Du noch alles selbst oder hast Du Personal angestellt?
Kai: Als ich mit der Vermietung der ersten Zimmer startete, habe ich alles selbst gemacht, von der Vermietung bis zum Putzen. Als ich 2017 die bedinBERN gründete und sechs Wohnung im Portfolio hatte, ging es nicht mehr ohne Personal.
Alwin: Wie viele Angestellte beschäftigst Du heute und in welchen Funktionen?
Kai: Bei mir arbeiten zurzeit zehn Personen. Ich habe zwei Reinigungskräfte, die beide um die 50% arbeiten. Alle anderen Angestellten sind StudentInnen, die sich um mehr kümmern als putzen, insbesondere die Kommunikation mit den Gästen in verschiedenen Sprachen.
Die Herrichtung der Zimmer bringt aber den grössten Arbeitsaufwand mit sich. Und der ist im Gegensatz zum Hotel, wo man 30-mal das gleiche Zimmer putzt, bei uns wesentlich komplizierter. Jedes Zimmer muss individuell hergerichtet werden.
In der Pandemie von globalen zu lokalen Gästen
Alwin: Wie setzt sich Dein Gäste Mix zusammen?
Kai: Vor Covid waren Amerikaner und Asiaten meine dominante Gästegruppe. Schweizer machten einen Anteil von 15% der Kundschaft aus. Jetzt haben Schweizer und Europäer die Spitzenposition übernommen.
Alwin: Erzähle uns von der Erweiterung, die swisspeers Investoren finanziert haben.
Kai: Wir haben einen langfristigen Mietvertrag mit dem Eigentümer einer Liegenschaft in Bern abgeschlossen. Wir bauten Büroräumlichkeiten einer Liegenschaft in der Berner Altstadt um und richteten sieben Kleinferienwohnungen ein.
Die Finanzierung der Mieterinvestitionen haben wir mit dem swisspeers Kredit abgedeckt. Von dem Geld wurden hauptsächlich die Handwerker bezahlt. Gerade gestern habe ich die Bauabschlussrechnung bezahlt. Damit ist das Geld vollständig investiert.
Gewerberäume werden zu 7 kleinen Ferienwohnungen
Alwin: Ihr funktioniert für diese 7 Objekten Gewerberaum um?
Kai: Genau! Im Gegensatz zur Umnutzung von Wohnraum ist dies in Bern in der Regel möglich.
Apartment in denkmalgeschütztem Altbau im Herzen der Berner Altstadt
Alwin: Wie hat sich die Gelegenheit für diesen grossen Ausbauschritt ergeben?
Kai: Ich habe auf den gängigen Internet-Plattformen Suchen am Laufen, nach Objekten, die meinen Kriterien für die AirBnB Vermietung entsprechen. So bin ich auf das Objekt in der Speichergasse in Bern gestossen. Der Eigentümer war sofort einverstanden, was meist die grösste Herausforderung ist. Zu den Wohnungen, die in den Jahren zuvor dazugekommen sind, kommen jetzt weitere sieben Objekte in meinen Bestand.
Alwin: Nachdem du das Objekt gefunden hattest, hat sich die Frage nach der Finanzierung gestellt. Wie bist du auf swisspeers gestossen?
Kai: Seit meiner Firmengründung im 2017 hatte ich swisspeers im Hinterkopf. Damals war ich für Fremdkapital noch zu früh, da ich erst gerade gegründet habe. Meine letzte Investition im April 2020, als wir einen Lagerraum umbauten, finanzierte ich selbst. Das ging dieses Mal nicht mehr bei einem so grossen Betrag, weshalb ich auf swisspeers zurückgekommen bin.
Als ich jetzt ein Objekt gefunden hatte und wusste, dass der Deal klappt, kümmerte ich mich um die Finanzierung. Ich war positiv davon überrascht, dass das dann so schnell und einfach funktioniert hat.
Alwin: Dann geht also jetzt die Vermietung los? Wann gehen die neuen Wohnungen auf den Markt?
Kai: Vergangenes Wochenende (anm.d.R.: 4./ 5. Dezember 2021) habe ich bereits die erste Wohnung vermietet. Sobald die Wohnungen genug möbliert sind, werden sie vermietet. Es gab ein paar Verzögerungen aber da ich das Weihnachtsgeschäft noch mitnehmen wollte, passiert das jetzt alles recht schnell. Die restlichen Inserate werden gerade noch bearbeitet, morgen werden die nächsten beiden Online gestellt.
Alwin: Wenn du ein Wohnungsinserat Online stellst, wie schnell geht’s dann bis Buchungen reinkommen?
Kai: Das geht schnell. Jetzt, da die Situation mit Corona wieder brenzliger geworden ist, flacht das Geschäft zwar ein wenig ab und die Stornierungen gehen etwas nach oben. Ich strebe aber an, immer möglichst voll zu vermieten und passe die Preise an.
"Am Wochenende bin ich trotz Corona stets ausgebucht, lediglich unter der Woche gibt es ab und zu ein paar freie Slots."
Nächstes Ziel: Rückzug aus dem Tagesgeschäft
Alwin: Was sind deine nächsten Ziele mit deinem Unternehmen?
Kai: Ich arbeite daran, mich selbst für das Tagesgeschäft überflüssig zu machen. Dazu benötige ich genügend Umsatz, um mir jemanden leisten zu können, der meine Funktionen übernimmt.
Dach-Apartment mit Terrasse in denkmalgeschütztem Altbau in der Berner Altstadt
Alwin: Hast du mal ausgerechnet, wie viele Wohnungen du dafür brauchst?
Kai: Zurzeit habe ich 21 Wohnungen in der Vermietung. Grob geschätzt benötige ich vielleicht 30? Wobei das momentan schlecht abschätzbar ist für mich, da ich mein Geschäft auch während der Pandemie zu skalieren begann. Ohne Corona würde die Auslastung wahrscheinlich höher zu liegen kommen und dann reichen vielleicht auch weniger Wohnungen. Zusätzlich habe ich auf der Effizienzseite Potential, weil ich viel neues Personal eingestellt habe. Die Abläufe weisen Optimierungspotential auf.
Alwin: Du machst die Kundenkommunikation. Kunden melden sich wahrscheinlich zu jeder Tageszeit?
Kai: Ja, grundsätzlich schon. Ich habe jetzt 5-6 Jahre Erfahrung, irgendwann kriegt man das ganz gut gemanaged. Allerdings habe ich selbst in den Ferien am Strand das Telefon immer dabei und beantworte Kundenanfragen. Wie gesagt ist mein nächstes Ziel, die Abläufe so hinzukriegen, dass ich im Tagesgeschäft nichtmehr benötigt werde.
Alwin: Herzlichen Dank für Deine Einblicke in die neue Branche der AirBnb Vermietung. Viel Erfolg bei der weiteren Skalierung.
Und jetzt wissen wir, wo wir das nächste Mal übernachten, wenn wir ein Bett in Bern benötigen!
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